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2019年01月28日

不動産売買時の「手付金」について


みなさまこんにちわ!
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売買契約において、「手付金」という用語をよく耳にすると思います。

ちなみに賃貸契約でも最近は数は少なくなっておりますが、「手付金」が発生してくる物件はございます!

ではその「手付金」はどのようなものなのか、みなさんはご存知でしょうか?

本日は売買契約時の「手付金」 について、ご説明いたします♪
  

手付金は売買金額の一部ではない


手付金は、契約締結時に売主に一旦預けて、
売買代金を全額支払う際に、売主から返還してもらうものです。
 
ただ、いちいちその手続きをするのは面倒なので、契約書には
「手付金は、残代金支払いのときに売買代金の一部として充当する」
と書かれるのが一般的です。 
 

手付金の種類を確認


手付金には、解約手付違約手付証約手付の3種類がありますが、
不動産の売買契約時に支払う手付金は「解約手付」とする契約書が多いです。
(契約条文では、第●条の手付金は解約手付とし……などと書かれています。) 
 
各手付金の意味は下記になります!

 
1.解約手付
買主と売主のいずれかが、契約を解除したいときのための保証金です。
相手方が履行に着手するまで、以下により売買契約を解除できます。
 ・買主は、支払い済みの手付金を放棄する(手付流し)
 ・売主は、手付金を買主に倍返しする(手付倍返し) 


2.違約手付
契約違反(債務不履行)があった場合の「違約金」としての意味を持ちます。
 ・買主側の不履行があった場合、手付金が没収される形になります。
 ・売主側の不履行があった場合、手付金は2倍にして買主に返さなければなりません。 

 
3.証約手付
購入する意思があることを示し、契約の成立を証明するものとして、買主が売主に預けるお金です。 


ただし、契約書に手付金の種類が上記の3つのうちの何れかであることが記載されていない場合、
判例上、手付金は原則1.の「解約手付」と推定されます。
「推定」ですと、後日論争になる可能性もありますので、
契約書に手付金の性格が書かれているかどうか確認しておくことはとても重要です。

ところで、解約手付は、契約を解約したくとも、
売主か買主のいずれか一方が契約の履行に着手してしまえば、
手付金相当額の支払いだけでは解約できなくなってしまいます。

買主が手付金を放棄して契約解除できるのは、期限があるということです。

では、何をもって「履行の着手」といえるのでしょうか?

 

「履行の着手」に明確な線引きはない


注意しなければならないのは、必ずしも「履行の着手」という概念が明確ではない点です。
 
過去に「履行の着手」と最高裁で認められた判例には、
 
 ・売主が所有権移転の仮登記申請をした
 ・売主が売却を前提とした分筆登記申請をした
 ・買主が中間金(内金)の支払いをした
 ・買主が売買代金との引き換えで建物の引渡し請求をした

などがあります。
 
何らかの事情で「契約を解除したい!」と思った場合には、
期限を超えないよう専門家に尋ねてみることが大切です!

 

手付金の額はどれくらい?


手付金の額が僅少である場合、売主も買主も気楽に契約を解除でき、
手付金を授受する意味があまりありません。

一方、手付金額が非常に大きい場合、
いざ契約を解除したいときに売主も買主も簡単には契約を解除できず、
本来の機能を果たせなくなってしまいます。
 
そもそも解約手付とは、一定のペナルティーを支払えば、
契約を解除できるようにしようという主旨ですから、
手付金の額にはある程度のバランス感が必要です。
一般的には売買代金の5%~10%程度が適切でしょう。
 
もし、手付金の額があまりに僅少あるいは過大である場合、
何故そのようなことになるのか、仲介業者などに意図を確認すべきでしょう。

ちなみに、売主が宅地建物取引業者(不動産会社)である場合は、
売買代金の20%を超えて手付金を受領することができないことになっています。
 
また、売主が宅地建物取引業者の場合、
手付金の性格は「解約手付」にしなければならないことが法律で定められています。 
 

手付金を放棄すれば解約はできたとしても、、、


解約手付のルールに基づき契約解除できたとしても、
「これで終わり」とはならない場合があります。

中古住宅の売買では、通常、仲介業者さんが介在します。

仲介業者は、
 契約が成立しさえすれば、依頼者(売主または買主)に仲介手数料を請求できる
 
というのが原則です。

ですから、契約する前に万が一解約となった場合の仲介手数料の取扱いについて、
事前に確認しておくことが大切です。 


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