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2019年03月11日

不動産売却に掛かる税金とは?

皆さんこんにちわ。
不動産のことならエム・ハウジングへ。

さて、本日3月11日は東日本大震災から丸8年ですね。
この日は皆さんいろいろ思いがこみ上げる出来事がありますね。

復興への道のりはまだ長いですが、少しでも力になれるよう
私たちも応援したいと思います。 

 
さて、本日は不動産の売却に掛かる税金のお話をさせて頂きます。

不動産を売却すると、ちょうど今頃の確定申告の時期に、写真のようなハガキが自宅に送られて来ます!


このハガキにもあるように、不動産を売却した場合、税金がかかる場合がありますので、その際は申告が必要になります。

不動産を売却した時の譲渡所得に課税される

一般的に人が収益を手に入れると、所得として税金がかかる対象になります。
サラリーマンに毎月支払われる給料が代表的なもので、給与所得のもとになりますが、ほかにも自営業者の事業所得や、所有する賃貸住宅から家賃収入(不動産所得のもとになるもの)、懸賞が当たったときの当選金(一時所得)などいろいろあります。

不動産を売却したときには、手に入れた利益(売却益)が「譲渡所得」として課税の対象になります。
注意したいのは、売却益=売却金額(売った金額)そのものではないということです。
譲渡所得はあくまで利益なので、その不動産を手に入れたり売ったりしたときの費用を売却金額から差し引く必要があります。費用の中にはその不動産を買ったときの金額も含まれます。

つまり、譲渡所得を計算式で表すと以下のようになります。

譲渡所得=収入金額-取得費-譲渡費用

これらを税金の専門用語で言うと
売ったときの金額は「収入金額」
買ったときの金額と買ったときの費用を合わせて「取得費」
売ったときの費用を「譲渡費用」
と言います。

ちなみに不動産が買ったときより値上がりしていれば売って得したことになり、譲渡所得がおおむねプラスになるが、値下がりしていると売って損をする「売却損」が出ることになります。この売却損のことを税金の用語では「譲渡損失」と呼んでいます。

なお、取得費のうち建物の購入代金や建築費については、築年数に応じた減価償却費相当額を差し引いて計算します。また相続した不動産などで取得費が不明な場合は、収入金額の5%相当額を取得費とすることができます。

また、譲渡費用としては仲介手数料や印紙税のほか、建物の解体費用や測量費などが含まれます。ただし、売却とは関係ない測量費は譲渡費用にならなかったり、土地の造成費用は譲渡費用ではなく取得費になったりするので注意が必要です。

所有期間5年以下か5年超かで税率が変わる

不動産を売却したときの譲渡所得も所得の一種なので、所得税と住民税の対象になります。給与所得などと異なるのは、不動産の譲渡所得は「分離課税」となっている点です。給与所得や事業所得、一時所得などは一年分の所得を合計して税額を計算する「総合課税」となっていますが、譲渡所得はこれらの所得とは切り離して計算します。

譲渡所得に対する税額を計算する場合の税率は、売却した年の1月1日現在でその不動産を所有していた期間によって以下のように分類します。
※2013年から2037年までは復興特別所得税として所得税額の2.1%が加算されます。

●短期譲渡所得(所有期間が5年以下の場合)
39.63%(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)

●長期譲渡所得(所有期間が5年超の場合)
20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)

●長期譲渡所得(所有期間が10年超のマイホームの軽減税率の特例)
譲渡所得6000万円以下の部分:
14.21%(所得税10%+復興特別所得税0.21%+住民税4%)
譲渡所得6000万円超の部分:
20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)

所有期間は売却した年の1月1日現在で決まる

不動産を売却する際は所有期間の確認が必要です。
特に「売却(譲渡)した年の1月1日現在」でカウントされる点に注意します。
仮にある年の4月1日に買った家を、5年後の5月1日に売った場合、売った年の1月1日現在ではまだ所有期間が5年未満なので短期譲渡所得となり、税負担が重くなってしまいます。

マイホームの売却では各種特例が適用される

なお、売却する不動産がマイホーム(所有者が住んでいる住宅)の場合、譲渡所得にかかる税金が各種特例によって軽減される場合があります。ただし、同居していない親から相続した実家は基本的に対象外なので注意が必要です。

不動産の売却と税金のお話は、お家の売却を考えるにあたってはとても重要な内容になりますので、信頼できる不動産業者か税理士にご確認くださいね!

エム・ハウジングでは顧問税理士への税金の相談も可能ですので、お気軽にお問い合わせ下さいね!
 
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