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さてさて、今日は分譲マンションの管理形態についてご説明したいと思います♪
| 管理形態 | 内容 |
|---|---|
| 全部委託管理 | 管理業務のすべてを管理会社へ委託 |
| 部分委託管理 | 管理業務のうち一部を管理会社へ委託 |
| 自主管理 | 管理業務のすべてを行う。保守点検は専門業者と直接契約 |
全部委託契約とは、マンションの管理の全てを管理会社に委託する方式です。分譲マンションに多く取り入れられています。以下がメリット・デメリットになります。
メリット
〇管理会社が運営してくれるので管理組合（入居者）の手間が少ない
〇管理会社が新しいサービスや取り組みなどを紹介してくれるため、
自分から情報を取に行く必要がない
〇売主が管理会社と話して決めているため、売主のノウハウが詰まっている
デメリット
〇管理会社に任せきりになると、管理会社主体の管理になってしまう
〇分譲マンションだと売主が管理費を下げることを目的にしている場合がある。
つまり、「入居後」ではなく「売り易さ」に主眼を置いている場合がある。
このようにメリットとデメリットは裏腹になっています。管理会社が主導し、売主が絡んでくるため、ノウハウが詰まっており管理組合の手間は少ないです。その反面、管理組合や売主に頼りすぎると入居者の立場になっていない管理の可能性もあるので注意が必要です。
一部委託契約とは、管理組合が出来ることは管理組合で行い、専門業者に依頼しなければいけない事は専門業者に依頼。そして残りの部分を管理会社に委託する管理形態です。以下がメリット・デメリットになります。
メリット
〇 例えば、「清掃はA社が安くて費用効果が良いのでA社に委託しよう」など
効率良い管理が出来る
〇通常は、管理会社が間に入って業者を選定しているため中間マージンが発生する。
その中間マージンがなくなることによって管理費を下げる事が出来る。
〇管理組合が管理に本気で取り組むため、入居者視点の管理になりやすい
デメリット
〇管理組合で主導する事が多いため、手間がかかる
〇主動する管理組合の幹部の力量や、やる気に左右されやすい
〇ノウハウがない状態のため、本当に費用対効果が良い管理にするためには、それなりの有識者が必要
一部管理委託の形態だと、管理組合が主導する事が多いです。そうなると、管理組合の中で、管理に詳しい人や相場が分かる方がいないと、逆に管理費が高くなり費用対効果が悪くなる可能性もあります。
自主管理とは、管理会社を通さずに管理組合が自ら専門業者と契約をし、マンションの管理を行う形態です。以下がメリット・デメリットになります。
メリット
〇一部委託契約と同様、うまくいけば費用対効果が良い管理になる
〇一切管理会社が入らないため、管理組合の結束が高まる
デメリット
〇管理組合で主導する事が多いため、3つの管理の中で最も手間がかかる
〇ゼロから管理を決めるため、一部委託契約よりも知識が必要になる
自主管理に関しては一部委託契約と似ています。しかし、一部委託契約以上に管理組合の中で決めなければいけない事があるので、管理会社の勤務経験者やマンション管理士などがいないと厳しいのが現状です。