京都市で急上昇中の『ゲストハウス』 様々な観点からご紹介!

【営業時間】10:00〜19:00 【定休日】毎週水曜日、第1・3火曜日、夏季、年末年始

最近の投稿

カテゴリ

アーカイブ

2018年09月14日

京都市で急上昇中の『ゲストハウス』 様々な観点からご紹介!

みなさまこんにちわ!
不動産のことならエムハウジングへ♪

ゲストハウスってご存知ですか?

いわゆる『簡易宿所』と呼ばれる宿泊施設になりますが、近年京都や大阪、福岡、等
観光名所のあるところでその施設数が年々急上昇しております。

一般住宅のようなお家に宿泊施設になっており、貸し切りやほかのゲスト(宿泊者)との交流もできるお部屋もあり、コストパフォーマンスも良く、コスパ重視で旅行に行かれる方にオススメの宿泊施設になります!

一度は利用したことのある方もいらっしゃるのではないでしょうか(*^-^*)


今回は、利用側目線ではなく、そういった宿泊施設「ゲストハウス」の運営について簡易的にご紹介したいと思います♪

      

京都市のゲストハウス需要

まず第一に、簡易宿所とは「旅館業」と内の一つの種類になります。

旅館業は、その地域の行政によって規定が変わってきますので、京都市の旅館業の知識を得ても、他府県で通用するというわけではないのでご注意ください!!


また、京都市の旅館業は歴史の多い町であることから全国の中でも規定が厳しくなっております。

それでも、京都市は全国の中でもトップを競えるくらい施設数も多く、市場も盛んな状態です。

主な理由としては以下となります。

 
  • お寺や神社などの風潮ある観光スポットが多い
  • 日本ならではの住宅「京町家」を利用できる
  • 京都というブランドで観光客が多い
などが挙げられます。

また、主にゲストハウスを利用される宿泊者は、 国内旅行客ではなく、訪日観光客なんですね!
京都は外国の方が多く観光にいらっしゃるので、他府県に比べとても需要があるということです! 

ゲストハウス運営までの流れ

さて、では実施にゲストハウスを運営しよう!となりますと、様々な手続きが必要となります!

その一連の流れを簡単にご説明いたします! 

物件を仕入れる

施設となる物件がないと元も子もありません!

ですのでまずは物件を仕入れることから始めます!

例えば、すでに戸建て等をお持ちの方で、その物件を簡易宿所にしたい場合はスムーズですが、何もお持ちでない場合は、賃貸か、売買で物件の仕入れを行います。


では、賃貸か売買か、どちらがいいのでしょうか?


賃貸物件のメリットとしては第一に仕入れる際の契約手続きが早いことです!
また、リフォームがあまりいらない物件だった場合は、融資を受けることなく全て現金で行えますので、毎月の支払は賃料だけになり、収支上もわかりやすいです。

ただ、賃貸物件のデメリットとしては、背景には貸主様が必ずいらっしゃいますので、他人の所有物を運営する以上、さまざまなところで承諾を得なければいけません。
場合によっては改装内容や運営の方針を拒否される可能性もありますし、物件によってまちまちです。


それに比べ、売買物件では運営者本人が所有権を取得するため、法令上の規定以外はほぼ自由に運営することが可能です!

ただ、高い物件でしたら4000万円くらいはする高額な物件もございますので、融資を受けないといけない可能性が高いです。
住宅ローンではありませんので、融資期間も短く、毎月の返済額も高くなってきますので、赤字が出ないようにしっかりと運営していく必要がございます。これが売買物件のデメリットと言えるでしょう。


このような点を踏まえて、今のご自身の状況を考えつつお選びいただければとおもいます。


物件としては、売買物件の方が、すでに認可が下りてる物件が多いです!
認可というのは旅館業許可証を京都市から取得できている物件ということで、すでに「簡易宿所」として出来上がっている施設です!
再度許可申請を行う手続きは必要となるのですが、仕入れ後何も仕入れをいじらないようでしたら確実に許可が下りますので、手続きも初回よりかは簡易的ですし、安心です。

コスパを考えるのであれば賃貸かなと思いますが、あまり大掛かりな改装や運営はできないかもしれません。
それも貸主様や物件次第でもありますし、交渉は幅広くできるところもありますので一概には言えません!

    

物件仕入れ時の注意点

旅館業の許可をもらう上で、もちろんのこと物件にも制限がございます!

【用途地域の制限】
旅館業を営めるエリアは限られております。
したがって、以下の用途地域でないと認可が下りなくなっておりますのでお気をつけてください! 

・準工業地域
・商業地域
・近隣商業地域
・準住居地域
・第二種住居地域
・第一種住居地域


【建築基準法上の物件であること】
いわゆる再建築不可、建ぺい率超過など、違法となってる物件は認可がおりません。

【平米数と構造の問題】
こちらはすごくややこしいのですが、一般の住宅(戸建て)で用途変更を行い簡易宿所として利用する場合、平米数が 100㎡以下でないといけません。
また、消防法の関係で、長屋の場合も細かい規定がございますので、事前に対象地域の消防局へ問い合わせされることをおすすめいたします。


物件の契約が完了すれば旅館業許可申請の手続きへ!

無事に規定上の物件を仕入れることができましたら、次は旅館業許可申請の手続きに移ります!

主な手続きの流れは以下となります。

1.京都市医療センターにて打ち合わせ・指導を受ける
2.消防局で指導を受ける
3.改装・消防法令上の設備を取り付ける
4.消防局立会いのもと、室内点検を行い、消防法令適合通知書を取得する
5.町内会・自治会との説明会を開く
6.京都市医療センター立会いのもと、室内点検を行う
7.後日旅館業許可証を取得
8.運営開始


上記3~6の間に、建築士さんなどにお手伝いしていただくこともございます。
消防設備や物件の設備状況を証明する「仕様書」等は一般の方では作成できないものになりますので、知り合いや、建築事務書などに事前に依頼を行いましょう。

手続き開始から許可証取得まで、はやくても3ヶ月はかかります。
ですが、この盛んな時期によっては、建築士や消防局も対応順となりますので、混みあっていればもっと日数がかかる可能性もございます。
 

できる限り最短で行えるように、事前の準備を万全にしましょう! 

民泊=ゲストハウス(簡易宿所) ではありません!!

最後に、よく勘違いされている方もいらっしゃいますのが、民泊をゲストハウスと認識されてることです。

民泊とゲストハウスは別系統で、そもそも民泊という名称の運営は「旅館業法」には該当しません!


民泊は、「民泊新法」と呼ばれる「住宅宿泊事業法」に基づいた事業となります。

これまでご説明した内容とは全く違う内容となりますし、
そもそも京都市の民泊の営業日数の上限は60日となりますので、全く運営ができない状態です。

規定上ゲストハウスは区分マンションなどでは利用できませんが、民泊よりも需要はございますので、ぜひ挑戦してみてはいかがでしょうか!


京都市 伏見区 醍醐 の不動産売買・賃貸なら株式会社エム・ハウジングへ  
ページの先頭へ