事業者が新築住宅の供給をする際に住宅瑕疵担保責任を負いますが、その「瑕疵」の範囲はどこまでなのでしょうか。
瑕疵担保履行法では、構造耐力上主要な部分と雨水の侵入を防止する部分の瑕疵についてのみ、事業者は10年間瑕疵担保責任を負うとされています。
構造耐力上主要な部分とは、住宅の骨格となる場所、つまり屋根瓦、柱、壁、床などのことです。また、住宅の床下の土台や基礎も構造耐力上主要な部分にあたります。
これらの部分に変形が見られたり傷があったりした場合、事業者は住宅瑕疵担保責任を負うことになるのです。一方、雨水の侵入を防止する部分とは、住宅の外壁や屋根、開口部、住宅の屋根、外壁の内部または屋内にある排水管などを指します。
住宅の外壁、屋根、開口部の防水性が不十分で雨漏りがしやすい状態におかれたとき、瑕疵があると判断されます。
排水管の機能に不具合が生じて雨水を排出しにくい状況である場合も同様です。
新築住宅の引渡しを受けてから10年以内に瑕疵が見つかった場合、瑕疵担保責任による修補請求を事業者へ請求すればよいでしょう。
事業者は瑕疵担保責任を負っているので、住宅取得者から請求されれば、新築住宅の瑕疵の修補に応じてくれます。
しかし、事業者がすでに倒産してしまっているときはどうすればよいのでしょうか。
住宅取得者が瑕疵担保責任による修補請求をしようとしても、事業者が存在していなければそれができません。
事業者が倒産していて瑕疵担保責任による修補が受けられない場合、住宅取得者は保険会社へ直接保険金の請求ができます。住宅瑕疵担保責任保険は、本来新築住宅の瑕疵の修補を行った事業者に保険金が支払われる保険制度です。
しかし、事業者が倒産している場合、瑕疵担保責任による修補が行われないため、保険会社から保険金が支払われず住宅取得者側が保護されません。
そのようなことから、住宅取得者に対する救済措置を設けたのです。住宅取得者が直接保険会社へ請求できる保険金の額は、事業者が瑕疵担保責任を負担するべき損害の範囲内となっています
住宅取得者は、新築住宅の引渡しを受けてから10年間、事業者に対して瑕疵担保責任を請求できます。しかし、事業者の資力の悪化や倒産などが原因で瑕疵担保責任が果たされないことも少なくありませんでした。
そのようなことから、新築住宅を供給する事業者に対して、瑕疵担保責任を果たすための資力確保が義務付けられたのです。事業者が住宅瑕疵担保責任保険で資力確保をはかる場合、10年間保険に加入しなければなりません。
それにより、住宅取得者は新築住宅の引渡しを受けてから10年間は住宅瑕疵担保責任保険によって補償されます。
したがって、安心して事業者から新築住宅を取得できるようになったといえるでしょう。
