道路に見えて道路じゃない？不動産の価値は道路で決まる？！①

こんにちわ！
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今日は息子の通う中学校の文化祭でした！
暑い夏が過ぎ、あっという間にそんな季節になっておりました！

次は体育祭です！
今週、来週は小学校や幼稚園でも運動会がたくさん開催されそうですね！

いい天気に恵まれることを祈っております！

さて、本日は不動産の価値を算出するにあたって、最も重要な
【道路】について書いてみたいと思います！ 

不動産調査の最重要項目に「道路」があります。
道路に関しては、不動産業者だけでなく、金融機関が担保評価を行ううえでも特に重要視される内容です。
ではなぜ、不動産の数ある法規制の中でも、道路が最重要とされるのでしょうか。
その理由は、建築基準法第43条に定める「接道義務」にあります。 

不動産業界では、道路幅が広く整備され、敷地の間口がゆったりと広い物件を「道路づけのいい物件」と呼びます。
一方、不動産情報でよく目にする「再建築不可物件」の多くは、この接道義務を満たしていない物件です。
建物は年月が経てば古くなります。高級仕様で建築された豪邸でも老朽化は避けられません。
しかし、道路付けのいい土地はいつの時代でも通用します。面積が大きく間口の広い土地であれば分筆して
有効性を高めることも可能です。そう、不動産市場で最後に物をいうのが道路なのです。 

では「道路」とは何でしょうか。地上数十メートルに位置する高架道路も道路です。
人ひとりが通り抜けするのがやっとの狭い路地も道路です。
でも不動産の価値を決める「道路」にはしっかりとした定義があります。
それが接道義務に定める「建築基準法上の道路」となります。
建築基準法の道路には、大きく次の6つの種類があります。 

道路の種類

①42条1項1号（道路法による道路）
⇒国道、都道府県道、市区町村道で幅員4ｍ以上の道路
②42条1項2号（2号道路）
⇒都市計画事業、土地区画整理事業などによって築造された幅員4ｍ以上の道路
③42条1項3号（既存道路）
⇒建築基準法施行時にすでに存在していた幅員4ｍ以上の道路（公道・私道とも）
④42条1項4号 （計画道路）
⇒都市計画法、土地区画整理法などで2年以内に事業が行われるものとして特定行政庁が指定した幅員4ｍ以上の道路
⑤42条1項5号（位置指定道路）
⇒宅地造成と並行して造られた一定基準に適合する私道で、特定行政庁から一の指定を受けた幅員4ｍ以上の道路
⑥42条2項（2項道路）
⇒建築基準法施工時に既に建築物が立ち並んでいた幅員4ｍ未満の道路で、特定行政庁が指定したもの

「道路」と一口に言っても、実際には様々な種類があります。

次回は どの「道路」に接道している場合に注意が必要なのか？
についてお送りさせて頂きますね♪

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