不動産の価値は道路で決まる？！②

前回のブログでは建築基準法上の道路についてお伝えさせて頂きました。

では、建築基準法上の道路に接道していれば全く問題ないのでしょうか？

実は、建築基準法第42条2項では、敷地が接する道路が幅員4ｍ未満の場合、
道路中心線から2ｍ後退（セットバック）した線を道路境界線とみなし、
建築しなくてはならないと定めています。

ただし、道路向い側が川や崖地、線路敷などで道路後退できない場合は、向かい側の道路境界線から
4ｍのセットバックが必要になります。

道路後退（セットバック）に関する重要ポイントをまとめると、
次のようになります。

①道路後退（セットバック）した部分は「私道負担部分」となる
②建ぺい率、容積率など、建物を建築するうえで必要とされる建築基準法上の制限は
道路後退部分を除く「有効敷地面積」により、計算される。

 

2項道路の取り扱い同様、旗竿地（路地状敷地）の場合も注意が必要です。
旗竿地とは文字通り、旗竿の様な土地の事です。 
旗竿地の場合、接道部分だけではなく路地状部分のすべての幅員が2m以上必要となります。

したがって、接道部分が2ｍ以上でも路地状部分に2ｍ未満の個所があれば、
接道義務を果たしていないという判断になります。
 

では、接道義務を満たしていない土地はすべて「建築不可」という判断になるのでしょうか。
答えは、原則は建築不可ですが、すべてが不可というわけではありません。

建築基準法には一定の要件を満たせば建物を建築できるという救済措置があり、
これを「建築基準法第43条第1項ただし書の規定に基づく許可」といい、国土交通省令で定める基準は
次のいずれかを満たせば救済措置を受けられます。

 
①敷地の周囲に公園、緑地、広場などの広い空き地がある
②敷地が農道や類する公共の道（幅員4ｍ以上のもの）に2ｍ接している
③敷地が建築物の用途、規模、位置、構造に応じて、避難および安全のために十分な幅員を有する
　道路に通ずるものに有効に接している 

目に見える「道」と一言で言っても実際はいろいろな「道」があります。

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