43条但し書き道路物件のメリットは?購入する際の注意点

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2019年10月04日

43条但し書き道路物件のメリットは?購入する際の注意点

こんにちは!!
今日は「43条但し書き道路」についてお話をします(/・ω・)/

43条但し書き道路とは?

建築基準法では、住宅を建てる敷地は道路に接していなければならないという、接道義務があります。
しかし、この義務を満たせない土地のために「43条但し書き道路」という規定が設けられます。

「接道」とは建築物の敷地が建築基準法の認める道路に対している状態を示す言葉です。

そして、建築基準法43条では

建築物の敷地は幅員4メートル以上ある道路に2メートル以上接する義務がある

安全を確保するため
「接道義務」


建物と道路の間が空いていると、救急車や消防車が来た時に対応が遅れてしまいます。
また、土砂崩れや火事などで避難しなければいけない時にも、迅速に逃げられません。

敷地と道路の接道部分
「接道間口」

接道間口が2メートルを満たしている時点で義務を果たしていると認められる


ただし、接道義務については都道府県や自治体ごとで細かい規定が異なります。
家を建てるなら、該当地域の接道義務を確かめてからにするのが得策でしょう。

原則として接道義務を満たさない敷地には建築することができない

万が一、家を建てた後で接道義務が満たされていないと発覚すれば、大幅な工事を行わなければいけなくなる可能性もあります。

ただし、地形的に接道義務を満たしたくても不可能なケースも少なくありません。
そこで、例外的な土地を救済するために「43条但し書き」が設けられています。

建築基準法の43条但し書きでは

「ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障が無いと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りではない」

つまり
「建築物に問題がないこと」と「接道義務を満たしていなくても安全であること」

が認められれば、その敷地に建築物を建てても許されるとしているのです。  
  

メリット

「物件価格が安くなりやすい」
      のが特徴
        ↓
余計な工事をする可能性のある物件
は選択肢から外されがち
43条但し書き物件は密集地帯や袋小
路に建てられているなどの条件があ
るため生活が便利とはいいきれない    
        ↓
  売手側は値段を安くしてでも
  買手を見つけようと工夫する

審査会は通っているとはいえ、です。物件の、質そのものは悪くないにもかかわらず、立地条件によって安く買えるなら「メリット」といえるでしょう。また

  「公道から離れている」
      のも魅力
       ↓
排気ガスや騒音から距離を置けるの
は決して悪い環境ではない
家の前に車が走らないので小さな子
供やペットがいる家庭にも安心
静かに毎日を過ごすためには
ぴったり

視点を変えれば、43条但し書き物件は「住み心地のいいお買い得な場所」とも解釈できます。

デメリット

ただ、いくつかのメリットがあるにもかかわらず、やはり43条但し書き物件に住みたがらない人は後を絶ちません。主なデメリットとしては

 「再建築できなくなる可能性」
       ↓
いつか建て替えなどをするときに法
律が変わっていれば再建築が認めら
れない危険がある

43条但し書きの適用は、あくまで審査時点における物件の状態から判断されます。将来的に改正などが行われた場合、現時点における43条但し書きの効力が守られ続ける保証はないのです。

  「金融機関の担保評価」
       ↓
43条但し書きは需要が決して高くな
いので評価額が低くなりがち
       ↓
担保と認めてもらえずにローンを断
られることもありえる

金融機関から融資を受けたり、住宅ローンを組んだりするとき、不動産は重要な担保の候補です。所有している土地の評価が高いほどローンは組みやすくなります。そして

    「売却時の苦労」
       ↓
買い手がつきにくいため売却するの
に時間がかかりやすい

特に、転勤などで早急に自宅を手放さなければいけない事態が来たときは、トラブルを招くでしょう。もし、売却できたとしても、購入時の価格を大幅に下回ることを覚悟しなくてはいけません。

43条但し書き道路物件の購入は慎重に

「接道義務を満たしているかどうか」は、不動産物件購入における欠かせないポイントです。43条但し書き道路物件という例外はあるものの「本来ならば家が建てられない土地」であるという認識は持ちましょう。

たとえ、接道義務を満たさないまま建築が許可されたとしても、永続的な条件とは断定できません。そのため、43条但し書き道路物件の購入を検討する際は、その地域に将来、都市開発やその他環境が変わる計画があるか、なども調査する必要があります。 

基本的には、43条但し書き道路物件は避けたほうが無難な建物ですが、それゆえ低価格になりやすく、条件さえあえば良い買い物ができるかもしれません。ただし、購入するのであればその際は、長期的な視野で慎重に決断をしましょう。
 
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