後悔しない賃貸契約をするには！？　Part.5

みなさまこんにちわ！
不動産のことならエムハウジングへ♪


さて、今回のお話するのはこちら！


 賃貸契約の豆知識コーナー°˖✧◝(⁰▿⁰)◜✧˖°   


賃貸物件の金銭的な”条件”というのは、売買物件と比べて多いので難しいです＞＜

物件によって、管理会社によって、オーナー様によって、条件はそれぞれです。

本日はその様々な条件の気を付けるポイントをご紹介いたします！


 

 

まず、”条件”というのはなんでしょうか？

よく不動産業界では、物件の家賃や初期費用、契約期間、等の確認を取る際、管理会社様などには

「条件をお伺いしてもよろしいでしょうか」

と問い合わせをします。

つまり、契約条件ということですね。（そのまんまでした）


では、契約条件というのは、ざっとどんな内容があるのかを挙げていきましょう。
   

• 賃料
• 初期費用（敷金・礼金・火災保険・その他費用）
• 契約期間
• 更新時の費用
• 退去時の費用
• 違約金
• ペット飼育
• その他特約事項

上記の内容は、最終物件を決めるにあたってとても重要な内容になります。

この内容を見逃すと、入居してから思ってもないようなトラブルが発生するかもしれません。
内容を重々理解してから、契約をすることが大切です！
     

そして、どの物件でもお家賃、初期費用が異なることは当たり前なのですが、
きちんと確認しておきたいのは、退去時、更新時、敷金礼金以外の初期費用です！


例えば、同じ賃料の物件Ａ・Ｂがあるとして、
Ａが更新料無し、Ｂが更新料あり、という違いがあるとすれば、
お得感が出るのは今の状態でしたらＡの物件ですよね！


ただ物件の内装がいい！家賃が安い！だけではなくて、こういったところの細かい部分の違いも比べて
最終物件を選定するのもいいかもしれません。

 

先ほど例として挙げた更新料の件、
あれは賃料が同じだったのでどちらがお得かは一目瞭然でしたが、
賃料も、その他条件も異なった場合、どれがお得なのかを見てみましょう。

また、この場合は金額だではなく、今後住むであろう期間、住み方等によっても
考え方は左右されますので、その点もふまえご説明いたします！

 

ではまず更新料から！

更新料というのは、「普通借家契約」で定められた契約期間が満了になった際に、
更新するのであれば発生してくる費用ですが、
基本的には「更新料」と呼ばれるものと「更新事務手数料」というものがありますね。

実は「更新事務手数料」って、 不動産業界では結構説明が忘れがちなイメージがあります。

初期費用を確認する際、更新事務手数料あるのに説明が抜けて教えてくれなかったりすこともあるので
必ずこちらから「更新事務手数料はありますか？」と聞くくらい少し影の薄い費用。。


更新事務手数料というのは、その名の通り「手数料」なので更新料と比べてあまり高くはありません。

京都市ですと15,000円～30,000円（税別）くらいが基本でしょうか。


で、更新料は基本的には賃料の○ヶ月という単位で設定されます。基本は１ヶ月です。


では本題。例を挙げてみます。

Ａ：賃料５万円　　　　　更新料１ヶ月分
Ｂ：賃料５．１万円　　　更新料なし    
契約期間：ＡＢどちらも２年間 


Ａは賃料お得だけど更新料がかかってしまう。
Ｂは賃料高いけど更新料がなしからお得。

さぁ、どっちがお得なんでしょうか？

決め手は、『その物件にどれだけ住む予定をしているか』です。


例えば、何らかの事情で１年～２年の間に必ず出る予定をしている方でしたら、
そもそも更新料はいらないですよね。

となると、単純に家賃だけの差額の問題になります。

逆に２年超えてしまうと予定されている方でした、更新料が必要になるので以下の計算をするとわかりやすいです。

※２年１日住んだ場合（更新を行った場合） 
Ａ：賃料→（Ｂと比べ）1,000円（安い）×24ヶ月＝24,000円（お得）　更新料：50,000円
Ｂ：賃料→（Ａと比べ）1,000円（高い）×24ヶ月＝24,000円（損）　　更新料：0円
 
Ａは24,000円お得な状態から、50,000円出費があるの為、結局26,000円のマイナスになります。
対してＢは更新時の出費はありませんのでまず51,000円のお得、しかしＡに比べ2年間で24,000円高いので
27,000円のお得に契約が可能ということです！
  

・・・と考えると、

２年以内入居する場合はＡの物件に住むことがお得！
２年以上入居する場合はＢの方がお得ということになります！


これは更新料だけではなく、礼金も同じことなので、
更新料を礼金に変更してみてどちらかお得か計算することも可能です！

※敷金は、何事もなければ退去時に返却される費用ですので関係ありません！

 

退去時に発生する費用としては、何を思い浮かべますか？

そう、ハウスクリーニング費用です！

こちらの費用は定額で請求するところと、退去の際のお部屋の状態で計算される場合と２パターンありますが、
後者の方は、一切費用がかからない可能性もありますので、ここでは前者の定額で請求される場合のお話をいたします！


まず、ハウスクリーニング費用とは、退去時の室内の清掃を行う際の費用です。
これはあくまでもご自身が退去された後の清掃になりますので、入居前の清掃とは全く関係ありません！

金額は30,000円～50,000円（税別）くらいですかね？
お部屋の広さ（面積）等によって異なるもございます。


そして、なぜ”定額”なのか？？
第一の理由はトラブル防止になります。

基本的には退去時、入居者が故意または過失によって汚染、破損等をした場合、
「原状回復費用」といった名称の費用として、修繕費を入居者から請求できるという制度があります。

こちらは、国土交通省のガイドラインという規定にて定められた費用に沿って費用は請求されますが
やはりその上でも、貸主・借主双方納得がいかずトラブルになることって多いんですよね(´・ω・｀)

そんなときに出てきたのがこちらの「ハウスクリーニング費用」！！


契約時に金額を定めておいて、必ず支払いをするという同意を最初に取っておけば
万が一支払いができなかったとすれば借主側の責任だけになり、貸主は悪くない状態。
借主側からしても、常識の範囲内でお部屋を利用した上で、高額な請求もされず
初めに説明された金額を支払うだけなので、まぁ納得のいく支払いになりますので
双方穏便に済ますことができるんです。

だからといって、極端な故意・過失での汚染・破損をした場合は、
別途費用がかかってしまう可能性もございますのでお気をつけください！


そんなハウスクリーニング費用ですが、
例えば綺麗好きで家ではあまり何もしない方でしたら汚すこともないですし
もしハウスクリーニング費用が定額ではなくお部屋の状態で判断される契約でしたら
断然そちらの方が無駄なお金を支払わずに済むのでいいですよね。

逆に大雑把で掃除が苦手・・・という方、たぶん退去時には汚くなるだろうなぁと
入居前から予測できる方はハウスクリーニング費用が定額の方がややこしくもないですしスムーズです！

 
ということで、ハウスクリーニング費用はご自身の性格を考慮したうえで判断するのがいいでしょう！


もっとも、最近は定額が多くなってきてますし、いい物件があればハウスクリーニング費用を
支払った方が後悔しないんですけどね(;'∀')笑

 

ラストに違約金編です！

賃貸契約での違約金では、以下のような文言をよく用いられます。

「１年以内に解約した場合、賃料の１ヶ月を支払わなければならない」

要するに１年間は住んでほしいってことです。


普通借家契約は通常２年契約で自動更新（通知がなくとも勝手に更新される）なので、
長期的にお住まいされる方向け、むしろそういった方でしか入居できないのが条件なんです。

なので、例えば入居理由が
「研修で３ヶ月間○○に通わないといけないから」とか
「最長で半年間だけ○○会社に転勤になった」とか
短期間の利用だと分かった時点で大抵の賃貸物件はお断りされます。

中にはウィークリーやマンスリーなどの短期契約を行っている管理会社やマンションもありますので
そういった方は、短期契約をしなければならないんですよね。


でもごくたまに、短期間で出られる方もいらっしゃるので、
そういったことがあった場合でも貸主に損がないようにという理由で違約金が定められます。

なので、  
「１年以内に解約した場合、賃料の１ヶ月を支払わなければならない」
のような特約があった場合、いかなる場合でも、もともと短期間での利用の予定を
しておらずとも、契約は契約なのでお支払いしていただかないといけないものなんですね(*_*)


以上のことから単純な話、
上記のような特約がついている場合は、ご自身が必ず１年以上住む予定をされているのであれば関係ありません。

例えば転勤族の方で、長期になるかもしれないけど、もしかしたら１年以内でまた別のエリアの職場に
転勤になるかもしれないという方は違約金がない物件をお勧めいたします。


また、ちょっとイレギュラーなパターンがあります。

Ａ物件がキャンペーン中で
通常賃料：６万円　だったお部屋を5,000円値下げして５．５万円で契約が可能ですと！
しかも交渉して、初期費用から２万円値引きしていただける条件で契約が可能になりました！

ですが、違約金が
 「１年以内に解約した場合、賃料の１ヶ月を支払わなければならない」
という内容で定められてます。。
自身は早くて８か月、遅くとも１年以内には退去するかもしれません。
もしかしたら１年以上かもしれません！


この内容、一見違約金があるから難しいのでは？と思われるのですが、、、

最短８ヶ月間で退去になる場合、それまでに値下げされてお得なった金額は
5,000円×8ヶ月＝40,000円！　しかも初期費用から２万円値引きされているので
合計でお得になっているのは60,000円です！

そして賃料が６万円、違約金も１年以内なので発生し、６万円。


お分かりですか？違約金が発生しても今までの値引きされてきた金額でチャラになるんです。

しかも８ヶ月以降、毎月5,000円ずつお得になる為、違約金チャラ以上のお得感が出ます！


キャンペーンとなると、「その代わり」という意味合いで何かしらのペナルティが課せられるので
必ず確認しないといけないのですが、上記のようなパターンの場合はプラマイゼロ、むしろプラスなので
もってこいの条件ですよね(*´▽｀*)

  

正直何事もそうなんですが、
この先なにが起こるかを想定して、この条件なら問題ないのか、あるのかをきちんと判断して
賢く物件を選定することが大切です！

実際、仲介業者さんも一緒に電卓を用いて計算してくれる担当者さんもいらっしゃるはずです！


一人で考えるより複数の方と意見を並べた方が納得いきますし、
臨機応変に相談しつつ、慎重に物件を契約しましょう！



本日も長々とありがとうございました♪