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2018年10月02日

原状回復費用とは?借主の負担はどこまでなのか?


みなさまこんにちわ!
不動産のことならエムハウジングへ♪


当社の主な業務内容は不動産の売却です。
不動産をお持ちの一般のお客様、もしくは企業の方からその物件を媒介契約にてお預かりして売却活動をお手伝いさせていただいております!

この業務がメインではありますが、それに平行して売買・賃貸の仲介業務、そして賃貸の管理業務もさせていただいております。

賃貸物件の管理業務は、入居者様間のトラブル対応、物件の修繕、入居者募集等がございますが
入居中だけではなく、退去時も管理会社がオーナー様の代わりにお客様とお部屋のお立会いをし
お部屋の状態を確認することがございます。

その際によくあるトラブルが、傷や汚れている部分の修繕費が貸主か借主かどちらもちになるか。

どちらも言い分はありますし、納得のいくようお話をしないといけないと思いますが
そこで基準となるものがございます。

それが先日も軽くお話させていただきました、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」というものです!


 今回はその原状回復費用とは一体どんなものなのか?どのくらい借主が負担しないといけないのか、とご説明させていただきます!

 

原状回復の原則と負担区分例

原状回復の原則とは

ではまず、原状回復とはどのようなものなのか、その原則からご説明いたします。

 賃貸住宅を借りる際は、まずは、原状回復等の原則をきちんと理解しておくことが重要です。

原則とは

「建物や設備の価値は、経年や使用によって減少していく」
ということです。

そのため、原状回復に対する貸主・借主の負担は以下のようになります。
 
・経年変化や通常の使用による損耗等の復旧は貸主の負担
・借主の故意・過失や通常の使用方法に反するなど、借主の責任によって生じた住宅の損耗やキズ等の復旧は借主の負担


ただし、個別の契約では、貸主と借主の合意によって原則と異なる特約を定めることができます。
たとえ借主に不利なものでも基本的には有効となってしまうのでしっかりと契約書を確認・注意することが大切です!
 

このような原状回復の原則を理解したは良いものの、いざ入居をしてからどのような点に気を付ければいけないのか、感覚イメージでは曖昧で危ないですよね(´・ω・`)

ではどのように実際に気をつけなければならないのか、ご説明いたします!

  

負担区分例


まず、お部屋の修繕の考え方で抑えておかないといけないポイントが2点ございます。


 1)貸主には、借主がその住宅を使用し居住していくうえで、必要となる修繕を行う義務がある。ただし、借主の故意・過失、通常の使用方法に反する使用など、借主の責任によって必要になった修繕は、借主の負担になる。
 
2)小規模な修繕については、貸主の修繕義務を免除するとともに、貸主が自らの費用負担で行うことができるという特約を定めることができる。


上記2点に照らし合わせた場合、貸主負担、借主負担はどうなるのでしょうか?
 

まず、お部屋の修繕の考え方で抑えておかないといけないポイントが2点ございます。


 1)貸主には、借主がその住宅を使用し居住していくうえで、必要となる修繕を行う義務がある。ただし、借主の故意・過失、通常の使用方法に反する使用など、借主の責任によって必要になった修繕は、借主の負担になる。
 
2)小規模な修繕については、貸主の修繕義務を免除するとともに、貸主が自らの費用負担で行うことができるという特約を定めることができる。


上記2点に照らし合わせた場合、貸主負担、借主負担の主な例としては以下のようになります。
 

 ■貸主の負担となるケース(通常損耗や経年劣化、自然災害などによるもの)

 【居室全体】
・専門事業者によるハウスクリーニング(借主が通常の清掃を実施している場合)
 
【壁(クロス)】
・日照など自然現象による変色
・冷蔵庫やテレビなど後部壁面の黒ずみ(いわゆる電気ヤケ)
・下地ボードの張り替えが必要ない程度の画びょうやピンの穴
 
【床】
・日照等による変色
・家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡
・フローリングのワックスがけ
 

 ■借主の負担となるケース(借主の故意・過失、通常の使用方法に反する使用など)

 【壁(クロス)】
・クリーニングできない程度のタバコのヤニ
・下地ボードの張り替えが必要な程度のくぎやネジ穴
・結露を放置したことによるカビやシミ
 
【床】
・借主の不注意による雨の吹き込みなどによる色落ち
・引越し作業等で生じた引っかきキズ
・冷蔵庫下のサビ跡(サビを放置したことによるもの)
 
【水回り】
・風呂、トイレ、洗面台の水垢、カビ等(使用期間中の清掃や手入れを怠りにより生じた汚損)
・ガスコンロ置き場、換気扇の油汚れ
 

などなど…
(※あくまでも一例ではあるので、上記だけが規定上というわけではありません!) 

その上での注意点!


以上のことから、入居するにあたり色々と気を付けなければならないことは出てきますが、いくつか注意点を挙げていきましょう!


・室内では禁煙、もしくは換気扇付近での喫煙、ヤニのつかないタバコにする
→クロスや天井についたヤニは修繕箇所として代表となる汚れですので、喫煙者の方は要注意です!

・常にきれいな状態を保つ
→日頃のお掃除、カビを生えないようにするための換気、万が一カビが生えてしまった場合は放置せずすぐに除去!

・壁に穴を空ける等の模様替えは基本的にしない
→改造、模様替えも貸主の承諾なしでは違反となりますので注意です!できる限りお部屋を傷つけない状態でお部屋をきれいに飾りましょう!

・設備が壊れてしまった場合はすぐに貸主または管理会社に報告を
→たとえ劣化で壊れてしまった設備があったとしても、それを放置したまま月日が流れると、当時何が原因で故障になったかの調査がしにくくなり、信憑性も薄れてしまう為、すぐに連絡をしましょう!





その他の詳細はガイドラインをご確認ください!

トラブルのない、スムーズな退去手続きができるよう、最善を尽くしましょう!
 


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