不動産売却にかかる税金は全4種類！譲渡所得税の計算方法は？

「不動産を売却するとどんな税金がかかるの？」

「不動産売却で税金はいくらかかる？」

不動産売却がはじめての場合、ややこしくて理解しにくい「税金」について頭を悩ませる方も多いかもしれません。

この記事では、不動産売却にはどんな税金がいくらぐらいかかるのか分かりやすく解説します。

• 【利益にかかる税金】
• ①所得税
  売却益にかかる。売却の翌年2~3月に納税する
• ②住民税
  売却益にかかる。売却の翌年6月ごろに納税する
• ③復興特別所得税
  2013年1月1日～2037年12月31日に発生した売却益にかかる。
• 【その他の税金】
• ④印紙税
• 契約書に貼る収入印紙にかかる

• 所得税
  個人の所得にかかる税金。
• 住民税
  都道府県や市区町村に納める税金。
• 復興特別所得税東日本大震災からの復興のために必要な財源の確保するための税金。2013年1月1日～2037年12月31日まで課税される。

• ①印紙税

• 「印紙税」とは、一定額以上の契約書や領収書といった一定の文章にかかる税金です。

  収入印紙を売買契約書に貼って消印する必要があります。

  印紙税の金額は、不動産の売買金額(売買契約書の記載金額)によって定められています。

• ②登録免許税

• ローンが残っている不動産を売却する場合は、物件の引き渡し前にローンを完済して抵当権を外さなければいけません。

  抵当権は、ローンを完済すれば自動的に抹消されず、債務者が手続きを行って抹消する必要があり、この手続きに登録免許税がかかります。

  抵当権抹消登記にかかる登録免許税の税額は、不動産一つあたり1,000円と定められています。

  また、土地と建物は別々の不動産として数えられるので、土地と建物それぞれに1,000円ずつ課税されます。

• ③消費税
• 不動産売却にかかる以下のような費用に対して、10％の消費税がかかります。
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• 不動産売却にかかる仲介手数料
• 司法書士に支払う手数料
• 融資手続きの手数料

不動産売却で利益が発生した場合、「所得税」「住民税」「復興特別所得税」の3つの税金がかかります。

3つの税金を合計した税率は、不動産の所有期間が5年未満の「短期譲渡所得」では39.63%、不動産を5年以上所有している「長期譲渡所得」の場合は20.315%です。

譲渡所得の求め方は、不動産の売却代金からかかった費用を差し引くのが基本的な考え方です。
 【譲渡所得の計算式】

譲渡所得= 譲渡価格 –( 取得費用 ＋ 譲渡費用)

不動産を売却した翌年は、譲渡所得が出たかどうかに関わらず2月16日から3月15日までの期間に譲渡所得の確定申告が必要です。

サラリーマンの方は通常、給与所得などにかかる所得税・住民税などの譲渡所得税は給料から天引きされます。

そのため確定申告を行わない方がほとんどだと思います。

しかし、不動産売却で発生した譲渡所得は「分離課税」であるため、給与所得とは別に計算されます。

そのため、サラリーマンの方でも確定申告を行う必要があります。

また確定申告を行った場合、次の章で紹介する控除や特例が利用でき、節税に繋がるというメリットもあります。

売却時に必ずかかる税金もありますが、特に売却益に課税される税金は金額が大きくなるケースがあるため、よく把握しておくことが大切です。

売却益に課税される所得税などは、特別控除などの制度を利用することで大幅に節税することができるので、どの制度を受けることができるのか確認しておくようにしましょう。