こんばんは。エム・ハウジングです。今回は贈与税についての解説です。
贈与税は不動産にも課税されます。適用できる控除の種類や、制度を利用するときの注意点をチェックしましょう。また親から不動産を譲り受ける際に必要な費用や、不動産取得資金の贈与を受ける場合の特例についても解説します。
個人から財産の贈与を受けると贈与税が課税されます。
課税方式は、大きく分けると暦年課税・相続時精算課税の2種類です。これらは贈与税の申告時に選択します。
ただし贈与を受けた全ての財産に贈与税がかかるわけではありません。
贈与税も控除を受けられます。まず控除されるのは暦年課税の『基礎控除』です。1年間に110万円の控除を受けられます。
そのため贈与額が110万円以下であれば贈与税はかからず申告も不要です。
また夫婦間で居住用不動産を贈与した場合には、最高2,000万円までの『配偶者控除』を利用できます。
基礎控除と併用できるため、合計2,110万円までが非課税です。ただし配偶者控除が適用されるのは、婚姻関係が20年以上継続した後の贈与に限られます。
贈与税の対象となる財産には不動産も含まれます。例えば2,000万円のマンションの贈与を受けたときには、基礎控除である110万円を差し引いた1,890万円が課税対象です。
相続税と比較し基礎控除額が少ない贈与税では、多くの不動産が課税対象となってしまいます。贈与税がかかる場合は、財産を受け取った人が贈与を受けた翌年の2月1日～3月15日に申告し納税しなければなりません。
贈与を受ける財産は『一般贈与財産』と『特例贈与財産』の2種類に分けられます。特例贈与財産は、父母や祖父母といった直系尊属から贈与を受けた財産のことです。
受贈者は贈与を受ける年の1月1日時点で20歳以上であることが、条件として設定されています。一般贈与財産と比較して低い特例税率で計算されるのが特徴です。
一般贈与財産は特例贈与財産以外で、一般税率が適用されます。
暦年贈与の制度を利用すると、毎年110万円までは非課税で贈与を受けられます。この仕組みを利用し、毎年110万円の贈与を10年間続けると、非課税で1,100万円の資金移動が可能です。
ただしこのケースは『定期贈与』とみなされ、後から課税される可能性があるため注意しましょう。定期贈与とはあらかじめ贈与する金額が決まっており、その金額に到達するまで分割して贈与する方法です。
先の例が定期贈与とみなされると、最初に110万円の贈与を受けた年に1,100万円に対して贈与税が課せられます。このとき基礎控除110万円分を差し引いた990万円が課税対象です。
贈与額を毎年変えたり贈与ごとに契約書を作成したりすると、定期贈与と判断されにくくはなりますが、心配であれば税理士に相談するのがおすすめです。
土地を相続した際には『評価額』を用いて贈与税を計算します。評価額を求める方法は2種類あり、路線価が定められている地域では路線価方式で求めるのが原則です。
土地の面する道路に設定されている路線価を用い『路線価×土地の面積』で概算を求めます。路線価が定められていない地域では倍率方式で計算しましょう。『固定資産税評価額×倍率』で概算の評価額が分かります。土地に建物が建っている場合にも、固定資産税評価額を利用しましょう。
マンションの贈与でも、評価額は路線価方式か倍率方式で計算します。ただしマンションでは敷地全てを所有しているわけではなく、持分が決まっています。そのため求めた評価額へ持分の割合を乗じて計算しましょう。
また建物の評価額は土地に建っている家屋と同様、固定資産税評価額を用いるのが基本です。
相続によって不動産を引き継いだ場合、課税される税金は相続税のみです。しかし贈与を受けたときには贈与税のほかに『不動産取得税』も課されます。
不動産取得税は不動産の取得時点で1回限り課税される税金です。2024年3月31日までは固定資産税課税台帳に記載された評価額に対し、土地や住宅などの不動産は3％の税率が適用されます。
贈与で不動産を譲るとき、贈与する側の親には費用が発生しません。必要なのは子が負担する贈与税と不動産取得税です。
しかし親子間売買では子だけでなく親にも税金が課されます。なぜなら不動産の売却により利益が発生すると、譲渡所得税を納税しなければならないためです。
譲渡所得税は所有期間5年以上で15％、5年未満で30％かかります。加えて復興特別所得税や住民税も必要です。また売買のため子に贈与税は課せられませんが、不動産取得税はかかります。
親子間売買において、不動産を相場とかけ離れた低価格で売買すれば税金を節約できると考える人もいるでしょう。ただしこの方法は『みなし贈与』と判断されるため要注意です。
例えば2,000万円程度の価値がある不動産を100万円で売買するようなケースでは、1,900万円のみなし贈与が行われたとされます。当然みなし贈与分には贈与税が課税されます。
判断基準は法的に定められているわけではありません。目安として地価公示価格の8割以下での売買だと、みなし贈与と判断される可能性があります。不動産の親子間売買を検討する際は、注意点などを税理士に相談するのが賢明です。
不動産の贈与を受けた際にも贈与税は課税されます。暦年贈与を選べば、年間110万円までは基礎控除があるため非課税となり、申告も必要ありません。
一方、相続時精算課税を選ぶと、累計2,500万円までが非課税になりますが、基礎控除110万円との併用はできません。また相続時には相続財産に加えられるため、相続税の支払いが発生する方法です。
相続税の非課税部分を大きくするには、不動産として贈与するのではなく、住宅購入資金として贈与するのも一つの方法です。さまざまな要件を満たす必要はありますが、最大で3,000万円まで非課税にできます。
いかがでしたでしょうか。税金と一口に言っても、たくさんございます。
特に不動産に関する税金は知らない方も多いので、お気軽に当社までご相談ください。
伏見区、山科区、宇治市の不動産売買・賃貸なら株式会社エム・ハウジングへ