売買契約後の天災地変|京都市 伏見区醍醐、日野、石田の不動産のことならエム・ハウジングへ!

お電話でのお問合せ

075-573-7100

【営業時間】10:00〜19:00 【定休日】毎週水曜日、夏季、年末年始

2018年11月25日

売買契約後の天災地変

皆様こんにちは!
本日は不動産売買の時のアクシデントについてお話したいと思います。 

不動産売買契約を無事に締結してホッとしていたら… 地震で建物が崩壊して住むことができなくなってしまったり、火災や台風で建物が壊れてしまった場合、いったい誰が責任を負担するんだろう…?という問題が発生します。
今回は、民法・不動産売買契約の慣習などをまとめながら、責任の所在を解説したいと思います!

民法上のお話

あまり興味ないかもしれませんけど、まずは民法の条文を一緒に読んでみましょう。

 

民法第534条1項「債権者の危険負担」…

特定物に関する物権の設定又は移転を双務契約の目的とした場合において、その物が債務者の責めに帰することができない事由によって滅失し、又は損傷したときは、その滅失又は損傷は、債権者の負担に帰する。

 

わかりづらいですね。順番に見てみます。

 

不動産は「特定物」です。「双務契約」というのは、売主様・買主様の双方が義務を負う契約ということ。売主様は物件を引き渡す義務があり、買主様は代金を支払う義務がありますよね!

 

ここでいう「債権者」というのが、またわかりづらいですね…。

 

売主様は物件を引き渡すことに関しては「債務者」であり、残代金を受け取ることに関しては「債権者」になります。同様に、買主さまは物件を受け取ることに関しては「債権者」であり、残代金を支払うことに関しては「債務者」になるからわかりづらいのです。

 

何を基準にしての「債権者」なのか…?というと、「物件を引き渡してもらう権利(=債権)」です。つまり、「買主様」のことを言っています。

 

民法の結論は… 不動産のような特定物の売買契約を締結した後に、売主様に責任がないトラブルが原因で住むことができなくなったり、建物が壊れたなら、その責任は買主様が負担するんだよ。ということになります。

不動産取引の場合

民法の原則を読んでみて、どう感じましたか…?

おそらく、「一度も住んでいないのに住宅ローンだけ払うの!?」と思ったのではないでしょうか。そりゃあそうですよね。私だって同じことを思います。

それに、建物が燃えてなくなったり、土地に地割れが生じて住めなくなったら、銀行が住宅ローンを融資してくれなくなります。価値が大幅に下がった不動産を担保にお金を貸せるわけがありませんから当然のことです!

不動産売買は高額商品の取引ですから、売買契約を締結しただけで実際に引き渡しを受けていないのに、住めなくなったマイホームにお金を支払わなければいけないなんて納得できませんし、公平性に欠けると言えますよね。

そこで、民法の規定を売買契約書の特約で変更します。売買契約書の契約条項では下記の様に記載があります。(公益社団法人 全国宅地建物取引協会連合会の売買契約書雛形より)
 
 

 

1つ目は… 不可抗力により、目的物件が引渡しまでに使えなくなった場合、買主様は契約を解除することができる。

2つ目は… 引渡しまでに目的物件が壊れた場合、買主様はその修補を請求することができる。

これで、買主様負担を売主様負担に変更できました。




現行民法では、売買契約~引渡時までに、売主様に責任がないトラブルが発生して建物が壊れたら、その責任は買主様が負担するんでしたね。

そこで、不動産取引の場合は、これでは、買主様が可哀そう!ということで、特約で売主様負担に変更していると解説しました。 
 
最近、台風や地震の影響が建物にでることが多いです。 
直近の私が仲介した取引も、売買契約後に台風でベランダのトタン屋根が飛んで行ってしまう被害が有りました。勿論、契約書に記載がありますので、引渡しの日までに張替して頂く事になりました。
売主様は、売買契約後に住み続ける場合、買主様に引渡しするまでは、大事に使うようにしないといけません。勿論、天災地変以外の傷にも注意しましょう♪

気持ちよくお取引きしたい気持ちは皆様一緒かと思いますしね♪

京都市 伏見区 醍醐、石田、日野の不動産の事なら
株式会社エム・ハウジングへ   

ページの先頭へ